MUA BÁN NHÀ ĐẤT BẰNG VI BẰNG: “TẤM LÁ CHẮN” PHÁP LÝ HAY RỦI RO MẤT TRẮNG TÀI SẢN?

Vi bằng có thay thế hợp đồng công chứng khi mua bán nhà đất không? Phân tích giá trị pháp lý, các rủi ro thường gặp và cách xử lý khi đã mua nhà đất bằng vi bằng.

“Nhà chưa có sổ nhưng đã có vi bằng của Thừa phát lại nên hoàn toàn an toàn”, “chỉ cần vi bằng là có thể sang tên sau này”, “vi bằng có giá trị như công chứng” là những lời giới thiệu thường xuất hiện khi mua bán nhà đất giá rẻ, đất phân lô hoặc nhà xây dựng trên đất chưa đủ điều kiện tách thửa.

Nhiều người tin rằng việc có Thừa phát lại chứng kiến giao tiền và lập vi bằng đồng nghĩa với giao dịch đã được pháp luật công nhận. Tuy nhiên, đây là cách hiểu không đầy đủ và có thể khiến người mua phải đối diện với nguy cơ không được sang tên, không thể thế chấp, khó chuyển nhượng lại, thậm chí vừa mất tiền vừa không giữ được bất động sản.

1. Tình huống thường gặp: Giao hết tiền nhưng vẫn không phải là chủ sở hữu

Một khách hàng tìm mua căn nhà có giá thấp hơn thị trường. Người bán cho biết căn nhà được xây dựng trên một phần thửa đất lớn, chưa thể tách sổ riêng nhưng cam kết người mua được sử dụng ổn định.

Hai bên ký “hợp đồng mua bán nhà đất”, giao toàn bộ tiền và đến Văn phòng Thừa phát lại lập vi bằng ghi nhận việc ký giấy, giao nhận tiền và bàn giao nhà. Sau đó, người mua sửa chữa, sinh sống tại căn nhà trong nhiều năm.

Tranh chấp phát sinh khi chủ sở hữu đứng tên trên giấy chứng nhận dùng toàn bộ thửa đất để thế chấp, chuyển nhượng cho người khác hoặc qua đời làm phát sinh tranh chấp thừa kế. Người mua mang vi bằng đi làm thủ tục sang tên thì bị từ chối vì không có hợp đồng chuyển nhượng được công chứng hoặc chứng thực và phần đất đã mua cũng chưa được tách thành thửa riêng.

Trong trường hợp này, vi bằng có thể chứng minh người mua đã giao tiền, nhận nhà hoặc đang quản lý tài sản. Tuy nhiên, vi bằng không mặc nhiên làm phát sinh quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu nhà ở cho người mua.

2. Vi bằng thực chất là gì?

Theo Nghị định số 08/2020/NĐ-CP, Thừa phát lại được lập vi bằng để ghi nhận những sự kiện, hành vi có thật mà mình trực tiếp chứng kiến. Vi bằng là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự, hành chính và có thể là căn cứ để thực hiện các giao dịch hợp pháp khác.

Như vậy, vi bằng chủ yếu có chức năng ghi nhận sự kiện hoặc hành vi đã xảy ra, chẳng hạn:

Một bên giao cho bên kia một khoản tiền;
Các bên bàn giao nhà, đất hoặc tài sản;
Hiện trạng công trình tại một thời điểm;
Một bên gửi thông báo yêu cầu thực hiện nghĩa vụ;
Một người có mặt hoặc không có mặt tại địa điểm đã thỏa thuận.

Vi bằng chứng minh rằng sự kiện được ghi nhận đã xảy ra. Vi bằng không có chức năng thẩm định toàn diện tính hợp pháp của bất động sản, xác nhận quyền sở hữu hoặc thay thế thủ tục đăng ký sang tên.

3. Vi bằng không thay thế hợp đồng công chứng

Khoản 2 Điều 36 Nghị định số 08/2020/NĐ-CP quy định rõ vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực hoặc văn bản hành chính khác.

Trong khi đó, Luật Đất đai năm 2024 quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất về nguyên tắc phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ một số trường hợp có bên tham gia là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản theo quy định của luật.

Do đó, việc lập vi bằng ghi nhận các bên ký “giấy mua bán” và giao tiền không biến giấy mua bán đó thành hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng.

Có thể hình dung đơn giản:

Công chứng xác nhận tính hợp pháp và tính xác thực của hợp đồng thuộc phạm vi công chứng; vi bằng ghi nhận sự kiện, hành vi mà Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến.

Hai loại văn bản này có bản chất và giá trị pháp lý khác nhau.

4. Pháp luật còn cấm lập vi bằng trong một số giao dịch nhà đất

Nghị định số 08/2020/NĐ-CP không chỉ quy định vi bằng không thay thế công chứng mà còn xác định những trường hợp Thừa phát lại không được lập vi bằng.

Cụ thể, không được lập vi bằng để xác nhận nội dung hoặc việc ký tên trong hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định thuộc phạm vi công chứng, chứng thực. Đồng thời, không được ghi nhận sự kiện, hành vi nhằm chuyển quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu tài sản khi tài sản không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định.

Vì vậy, người mua cần đặc biệt thận trọng khi được giới thiệu những loại bất động sản như:

Nhà xây dựng trên đất nông nghiệp;
Nhà chung sổ nhưng bán riêng từng căn;
Đất tự phân lô chưa được cơ quan có thẩm quyền cho phép tách thửa;
Đất chưa có giấy chứng nhận;
Nhà xây dựng không phép hoặc sai phép;
Phần diện tích thuộc lối đi chung, hành lang bảo vệ hoặc đất quy hoạch;
Bất động sản do người không đứng tên giấy chứng nhận trực tiếp bán;
Tài sản đang tranh chấp, bị kê biên hoặc bị ngăn chặn giao dịch.

Việc một Văn phòng Thừa phát lại lập vi bằng ghi nhận một sự kiện hợp pháp không đồng nghĩa với việc toàn bộ nội dung mua bán nhà đất đã đủ điều kiện pháp luật.

5. Muốn chuyển nhượng đất phải đáp ứng những điều kiện nào?

Theo Điều 45 Luật Đất đai năm 2024, người sử dụng đất chỉ được thực hiện quyền chuyển nhượng khi đáp ứng các điều kiện cơ bản như có giấy chứng nhận, đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết có hiệu lực, quyền sử dụng đất không bị kê biên hoặc áp dụng biện pháp bảo đảm thi hành án, còn thời hạn sử dụng và không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.

Như vậy, một căn nhà đang tồn tại trên thực tế chưa chắc đã là tài sản có thể chuyển nhượng hợp pháp. Một phần đất đã được đo vẽ hoặc đánh số căn nội bộ cũng chưa chắc đã là một thửa đất độc lập đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận.

Trước khi giao tiền, người mua cần kiểm tra ít nhất các nội dung sau:

Người bán có đúng là người đứng tên trên giấy chứng nhận hay không;
Bất động sản là tài sản riêng hay tài sản chung của vợ chồng;
Có đồng sở hữu, người thừa kế hoặc người có quyền lợi liên quan hay không;
Đất có đang thế chấp, bị kê biên, ngăn chặn hoặc tranh chấp hay không;
Nhà ở có được ghi nhận trên giấy chứng nhận hay chưa;
Phần diện tích dự kiến mua có đủ điều kiện tách thửa hay không;
Mục đích sử dụng đất có phù hợp với việc xây dựng và sử dụng nhà ở hay không;
Quy hoạch, lộ giới và kế hoạch sử dụng đất có ảnh hưởng đến tài sản hay không.
6. Những rủi ro lớn khi chỉ mua nhà đất bằng vi bằng
Không thể đăng ký sang tên

Cơ quan đăng ký đất đai không căn cứ riêng vào vi bằng giao nhận tiền hoặc bàn giao nhà để sang tên quyền sử dụng đất. Người mua vẫn cần có hợp đồng đáp ứng đúng hình thức và hồ sơ theo quy định.

Người đứng tên vẫn có thể phát sinh giao dịch khác

Khi chưa hoàn thành thủ tục chuyển nhượng và đăng ký biến động, người bán vẫn là người đứng tên trên hồ sơ pháp lý. Từ đó có thể phát sinh nguy cơ tài sản bị thế chấp, chuyển nhượng, kê biên hoặc trở thành di sản thừa kế.

Không được ngân hàng chấp nhận làm tài sản bảo đảm

Người mua chỉ có giấy tay và vi bằng thường không đủ cơ sở để chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở nhằm thế chấp tại ngân hàng.

Khó chuyển nhượng lại

Người mua sau chỉ tiếp tục nhận một chuỗi giấy tay hoặc vi bằng mà không được sang tên. Càng qua nhiều lần chuyển nhượng, việc xác định các bên, số tiền, hiện trạng và trách nhiệm hoàn trả càng phức tạp.

Có thể phải khởi kiện kéo dài

Khi người bán không hợp tác công chứng, tài sản bị chuyển nhượng cho người khác hoặc phát sinh tranh chấp, người mua có thể phải khởi kiện để yêu cầu hoàn trả tiền, bồi thường thiệt hại, công nhận giao dịch hoặc giải quyết hậu quả của giao dịch vô hiệu tùy từng trường hợp.

Nếu giao dịch bị tuyên vô hiệu, nguyên tắc chung là các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; bên có lỗi gây thiệt hại có thể phải bồi thường. Tuy nhiên, việc thu hồi được tiền trên thực tế còn phụ thuộc vào chứng cứ, khả năng tài chính và tài sản thi hành án của bên bán.

7. Vi bằng vẫn hữu ích trong giao dịch bất động sản khi nào?

Không nên tuyệt đối hóa rằng mọi vi bằng liên quan đến nhà đất đều vô giá trị. Vi bằng vẫn có thể là công cụ chứng cứ hữu ích khi được sử dụng đúng mục đích.

Ví dụ, vi bằng có thể ghi nhận:

Hiện trạng nhà trước khi cho thuê hoặc bàn giao;
Việc giao nhận tiền đặt cọc, tiền thanh toán;
Việc bàn giao giấy tờ và chìa khóa;
Tình trạng lấn chiếm hoặc xây dựng ảnh hưởng đến bất động sản;
Việc một bên gửi thông báo yêu cầu công chứng hợp đồng;
Việc bên bán hoặc bên mua không có mặt theo lịch hẹn;
Hiện trạng tài sản trước khi sửa chữa, thi công hoặc tháo dỡ.

Trong những trường hợp này, vi bằng có thể hỗ trợ chứng minh diễn biến của sự việc khi xảy ra tranh chấp. Giá trị của vi bằng nằm ở chức năng chứng cứ, không phải ở việc thay thế hợp đồng chuyển nhượng.

8. Đã lỡ mua nhà đất bằng vi bằng thì xử lý thế nào?

Người đã giao tiền không nên tiếp tục ký thêm giấy tờ hoặc thanh toán thêm khi chưa kiểm tra đầy đủ hồ sơ. Cần nhanh chóng thu thập và bảo quản:

Bản chính giấy mua bán, đặt cọc và vi bằng;
Chứng từ chuyển khoản, giấy giao nhận tiền;
Tin nhắn, thư điện tử, bản ghi âm hợp pháp;
Bản sao giấy chứng nhận và hồ sơ nhà đất;
Tài liệu về quá trình bàn giao, sửa chữa và quản lý tài sản;
Thông tin về việc thế chấp, chuyển nhượng hoặc tranh chấp;
Thông tin nhân thân và tài sản của người bán.

Sau khi nghiên cứu hồ sơ, luật sư có thể xác định phương án phù hợp như yêu cầu bên bán hoàn thiện thủ tục pháp lý và công chứng, thương lượng chấm dứt giao dịch, yêu cầu hoàn trả tiền, áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời hoặc khởi kiện tại Tòa án.

Không có một phương án chung cho tất cả trường hợp. Khả năng bảo vệ quyền lợi phụ thuộc vào thời điểm giao dịch, nguồn gốc đất, điều kiện chuyển nhượng, nội dung giấy tờ, mức độ thực hiện nghĩa vụ và tình trạng hiện tại của bất động sản.

9. Đừng để mức giá rẻ che khuất rủi ro pháp lý

Nhà đất được bán bằng giấy tay hoặc vi bằng thường có giá thấp hơn bất động sản đầy đủ pháp lý. Tuy nhiên, khoản tiền tiết kiệm trước mắt có thể không tương xứng với nguy cơ không được sang tên, mất khả năng khai thác tài sản và phải theo đuổi một vụ kiện kéo dài.

Trước khi ký kết, người mua nên yêu cầu luật sư:

Kiểm tra giấy chứng nhận và chủ thể có quyền bán;
Tra cứu tình trạng ngăn chặn, thế chấp và tranh chấp;
Đánh giá điều kiện tách thửa, chuyển mục đích và hoàn công;
Rà soát hợp đồng đặt cọc, hợp đồng chuyển nhượng;
Thiết kế tiến độ thanh toán gắn với từng mốc pháp lý;
Dự liệu cơ chế hoàn tiền, phạt cọc và bồi thường;
Tham gia quá trình công chứng và đăng ký sang tên.

Chi phí kiểm tra pháp lý thường nhỏ hơn rất nhiều so với thiệt hại của một giao dịch bất động sản không thể hoàn tất.

CÔNG TY LUẬT TNHH ĐÔNG DƯƠNG VIỆT

ĐỨC – TRÍ – TÍN
Sắc bén trong giải pháp – Vững vàng trong niềm tin