TRANH CHẤP ĐIỀU KHOẢN ĐẶT CỌC MUA BÁN BẤT ĐỘNG SẢN: MỘT CÂU CHỮ CÓ THỂ QUYẾT ĐỊNH MẤT CỌC HAY PHẠT CỌC

Trong các giao dịch mua bán nhà, đất, hợp đồng đặt cọc thường được các bên ký kết khá nhanh, đôi khi chỉ dựa trên mẫu có sẵn của môi giới. Tuy nhiên, khi việc công chứng chuyển nhượng không thể thực hiện, chính những điều khoản tưởng chừng đơn giản như “bên mua không mua thì mất cọc, bên bán không bán thì đền cọc” lại trở thành tâm điểm của tranh chấp.

Thực tế xét xử cho thấy, để xác định một bên có phải chịu mất cọc hoặc phạt cọc hay không, Tòa án không chỉ căn cứ vào việc hợp đồng mua bán cuối cùng không được ký kết, mà còn phải xem xét mục đích đặt cọc, nội dung cam kết, điều kiện pháp lý của bất động sản và lỗi cụ thể của từng bên.

1. Vụ việc thực tế: Không công chứng đúng hạn, bên nào phải chịu phạt cọc?

Trong một vụ án được công khai trên Cổng công bố bản án, các bên ký hợp đồng đặt cọc mua bán nhà ở và thỏa thuận thời hạn cụ thể để đến tổ chức hành nghề công chứng ký hợp đồng mua bán.

Tại hợp đồng, bên bán cam kết căn nhà đúng với hiện trạng được thể hiện trên giấy chứng nhận, không có tranh chấp và không bị ngăn chặn giao dịch, ngoại trừ việc tài sản đang được thế chấp tại ngân hàng. Tuy nhiên, đến thời hạn công chứng, giao dịch không được hoàn tất và các bên phát sinh tranh chấp về việc xử lý tiền đặt cọc.

Đây là tình huống khá phổ biến trong thực tế. Bên mua cho rằng bên bán không bảo đảm điều kiện pháp lý để chuyển nhượng nên phải trả lại tiền đặt cọc và chịu phạt cọc. Ngược lại, bên bán có thể cho rằng bên mua không chuẩn bị đủ tiền, không hợp tác giải chấp hoặc tự ý từ chối mua nên phải mất tiền đặt cọc.

Để giải quyết tranh chấp, cần lần lượt làm rõ các vấn đề pháp lý sau đây.

2. Đặt cọc nhằm mục đích gì?

Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015, đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền, kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được hoàn trả hoặc được trừ vào nghĩa vụ thanh toán. Trường hợp bên đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc. Nếu bên nhận đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả lại tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ khi các bên có thỏa thuận khác.

Như vậy, hợp đồng đặt cọc có thể nhằm một trong hai hoặc đồng thời cả hai mục đích:

Bảo đảm các bên sẽ ký hợp đồng chuyển nhượng tại tổ chức hành nghề công chứng;
Bảo đảm các bên thực hiện đầy đủ hợp đồng mua bán sau khi ký kết.

Trong thực tế, nhiều hợp đồng chỉ ghi chung chung rằng “đặt cọc để mua bán nhà đất” mà không xác định rõ khoản tiền được giao nhằm bảo đảm cho nghĩa vụ nào. Khi phát sinh tranh chấp, mỗi bên có thể giải thích điều khoản theo hướng có lợi cho mình.

Vì vậy, hợp đồng cần ghi rõ: “Khoản tiền đặt cọc được giao để bảo đảm việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở tại tổ chức hành nghề công chứng trước ngày…”.

3. Không ký được hợp đồng mua bán chưa chắc đã làm phát sinh phạt cọc

Một sai lầm thường gặp là cho rằng cứ không ký được hợp đồng mua bán thì bên bán phải đền cọc hoặc bên mua phải mất cọc.

Trên thực tế, chế tài phạt cọc chỉ được áp dụng khi việc không giao kết hoặc không thực hiện hợp đồng xuất phát từ hành vi từ chối hoặc lỗi của một bên. Cần phân biệt ba trường hợp:

Trường hợp thứ nhất: Lỗi thuộc về bên mua

Bên mua có thể bị xác định là có lỗi khi:

Không thanh toán tiền đúng thời hạn;
Không có mặt tại tổ chức hành nghề công chứng dù đã được thông báo hợp lệ;
Tự ý thay đổi giá mua hoặc điều kiện thanh toán;
Không tiếp tục giao dịch mặc dù bất động sản đủ điều kiện chuyển nhượng và bên bán đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ.

Trong trường hợp này, nếu hợp đồng không có thỏa thuận khác, bên mua có nguy cơ mất toàn bộ tiền đặt cọc.

Trường hợp thứ hai: Lỗi thuộc về bên bán

Bên bán có thể phải hoàn trả tiền đặt cọc và chịu phạt cọc khi:

Từ chối bán vì có người trả giá cao hơn;
Bán hoặc tiếp tục nhận cọc của người khác;
Không thực hiện việc giải chấp tài sản như đã cam kết;
Không cung cấp giấy tờ cần thiết để công chứng;
Che giấu tình trạng tranh chấp, kê biên hoặc ngăn chặn giao dịch;
Không có sự đồng ý của đồng sở hữu hoặc của vợ, chồng trong trường hợp tài sản chung;
Bất động sản không đúng diện tích, hiện trạng hoặc đặc điểm pháp lý đã cam kết.

Đối với vụ việc nêu trên, điều khoản bên bán cam kết nhà đúng hiện trạng trên giấy chứng nhận, không tranh chấp và không bị ngăn chặn giao dịch là cơ sở quan trọng để xác định trách nhiệm. Nếu nội dung cam kết không đúng hoặc bên bán không thể giải chấp đúng thời hạn do nguyên nhân thuộc trách nhiệm của mình, bên bán có thể bị xem là bên vi phạm nghĩa vụ đặt cọc.

Trường hợp thứ ba: Không ký được hợp đồng do nguyên nhân khách quan

Không phải trường hợp nào giao dịch thất bại cũng có bên phải chịu phạt cọc.

Án lệ số 25/2018/AL của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao xác lập hướng giải quyết rằng bên nhận đặt cọc không phải chịu phạt cọc khi việc không thể hoàn tất giao dịch xuất phát từ nguyên nhân khách quan, mặc dù bên đó không từ chối và đã có thiện chí thực hiện các thủ tục cần thiết.

Nguyên nhân khách quan có thể được xem xét khi:

Cơ quan nhà nước chưa giải quyết thủ tục hành chính dù bên có nghĩa vụ đã nộp hồ sơ hợp lệ;
Bất động sản bị tạm dừng giao dịch bởi quyết định của cơ quan có thẩm quyền phát sinh sau khi đặt cọc;
Xuất hiện sự kiện bất khả kháng mà các bên không thể dự liệu và khắc phục;
Việc không thể công chứng không xuất phát từ hành vi cố ý hoặc thiếu trách nhiệm của một trong các bên.

Tuy nhiên, việc viện dẫn “nguyên nhân khách quan” phải được chứng minh bằng tài liệu cụ thể. Chỉ trình bày rằng đang chờ ngân hàng, chờ cơ quan nhà nước hoặc chưa hoàn tất thủ tục là chưa đủ để loại trừ trách nhiệm phạt cọc.

4. Bất động sản đang thế chấp có được nhận đặt cọc không?

Việc bất động sản đang thế chấp tại ngân hàng không đương nhiên làm cho hợp đồng đặt cọc vô hiệu. Tuy nhiên, hợp đồng phải quy định cụ thể phương án giải chấp và trách nhiệm của từng bên.

Một điều khoản chặt chẽ cần xác định:

Khoản tiền nào được sử dụng để thanh toán dư nợ ngân hàng;
Bên mua giao tiền trực tiếp cho bên bán hay chuyển vào tài khoản ngân hàng;
Thời hạn ngân hàng bàn giao giấy chứng nhận;
Ai chịu phí phạt trả nợ trước hạn và chi phí giải chấp;
Xử lý thế nào nếu dư nợ thực tế cao hơn số tiền bên bán đã thông báo;
Hậu quả khi ngân hàng không đồng ý giải chấp hoặc bên bán còn nghĩa vụ tín dụng khác.

Nếu hợp đồng chỉ ghi “tài sản đang thế chấp nhưng bên bán tự chịu trách nhiệm giải chấp” mà không có thời hạn và quy trình cụ thể, nguy cơ tranh chấp rất cao.

5. Điều khoản “bên vi phạm chịu phạt cọc” vẫn có thể chưa đủ rõ

Trong nhiều hợp đồng, các bên chỉ thỏa thuận:

Bên mua không mua thì mất cọc; bên bán không bán thì hoàn trả tiền cọc và bồi thường một khoản tương đương tiền cọc.

Điều khoản này chưa giải quyết được các tình huống:

Bên bán đồng ý bán nhưng chưa giải chấp được tài sản;
Bên mua vẫn muốn mua nhưng ngân hàng không giải ngân;
Thông tin quy hoạch thực tế khác với thông tin bên bán cung cấp;
Diện tích thực tế thấp hơn diện tích trên giấy chứng nhận;
Một trong những người đồng sở hữu không đồng ý ký;
Các bên có mặt tại tổ chức hành nghề công chứng nhưng không thống nhất được nội dung hợp đồng chuyển nhượng;
Thời hạn công chứng đã hết nhưng hai bên vẫn tiếp tục thương lượng.

Khi điều khoản không rõ ràng, Tòa án phải giải thích hợp đồng dựa trên toàn bộ nội dung, mục đích giao dịch, quá trình thực hiện và chứng cứ thể hiện ý chí thực sự của các bên.

Do đó, thay vì chỉ sử dụng khái niệm chung là “vi phạm”, hợp đồng nên liệt kê cụ thể những hành vi được coi là vi phạm của bên mua và bên bán.

6. Hợp đồng đặt cọc vô hiệu thì có được yêu cầu phạt cọc không?

Phạt cọc và xử lý hậu quả của hợp đồng vô hiệu là hai vấn đề khác nhau.

Nếu hợp đồng đặt cọc có hiệu lực nhưng một bên vi phạm nghĩa vụ thì áp dụng chế tài mất cọc hoặc phạt cọc theo Điều 328 Bộ luật Dân sự và thỏa thuận của các bên.

Ngược lại, nếu hợp đồng đặt cọc bị tuyên vô hiệu do vi phạm điều kiện có hiệu lực của giao dịch, các bên về nguyên tắc phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Bên có lỗi gây thiệt hại còn có thể phải bồi thường, nhưng không mặc nhiên áp dụng chế tài phạt cọc như đối với một hợp đồng có hiệu lực.

Một số nguyên nhân có thể dẫn đến việc xem xét tính vô hiệu của thỏa thuận đặt cọc gồm:

Người ký không có năng lực hoặc không có thẩm quyền đại diện;
Giao dịch được xác lập do bị lừa dối hoặc cưỡng ép;
Đối tượng giao dịch hoặc mục đích giao dịch vi phạm điều cấm của pháp luật;
Các bên biết rõ bất động sản không thể chuyển nhượng nhưng vẫn ký kết nhằm che giấu một giao dịch khác.

Vì vậy, khi khởi kiện, người yêu cầu cần xác định chính xác mình đang yêu cầu áp dụng phạt cọc do vi phạm hợp đồng hay yêu cầu tuyên hợp đồng vô hiệu và giải quyết hậu quả của giao dịch vô hiệu.

7. Quy định mới đối với đặt cọc mua nhà ở hình thành trong tương lai

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 có hiệu lực từ ngày 01/01/2025 và đặt ra quy định chặt chẽ hơn đối với việc chủ đầu tư nhận đặt cọc mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

Theo đó, chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán hoặc giá thuê mua khi bất động sản đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán hoặc giá thuê mua. Chủ đầu tư cũng không được ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc đối với nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

Quy định giới hạn 5% nêu trên áp dụng đối với trường hợp chủ đầu tư dự án thu tiền đặt cọc cho nhà ở, công trình hình thành trong tương lai. Không nên hiểu rằng mọi giao dịch đặt cọc mua bán nhà, đất giữa các cá nhân đều bị giới hạn ở mức 5%.

Người mua cần đặc biệt thận trọng khi môi giới hoặc đơn vị phân phối yêu cầu ký các văn bản có tên gọi như “phiếu giữ chỗ”, “thỏa thuận ưu tiên”, “đăng ký nguyện vọng” nhưng nội dung thực tế là thu tiền để bảo đảm quyền mua bất động sản chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.

8. Chứng cứ quyết định kết quả tranh chấp đặt cọc

Khi tranh chấp xảy ra, hợp đồng đặt cọc không phải là chứng cứ duy nhất. Các bên cần thu thập và lưu giữ:

Chứng từ giao nhận hoặc chuyển khoản tiền đặt cọc;
Tin nhắn, thư điện tử và nội dung trao đổi qua ứng dụng;
Thông báo về thời gian, địa điểm công chứng;
Văn bản xác nhận của tổ chức hành nghề công chứng;
Hồ sơ thể hiện tình trạng thế chấp và giải chấp;
Văn bản cung cấp thông tin quy hoạch;
Giấy chứng nhận và hồ sơ pháp lý của bất động sản;
Tài liệu chứng minh khả năng thanh toán của bên mua;
Văn bản từ chối hoặc yêu cầu thay đổi điều kiện giao dịch của một bên.

Bên cho rằng mình đã đến công chứng đúng thời hạn nên yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng hoặc người làm chứng xác nhận việc có mặt. Bên gửi thông báo nên lựa chọn phương thức có thể chứng minh được thời điểm và nội dung người nhận đã nhận thông báo.

9. Những nội dung bắt buộc nên có trong hợp đồng đặt cọc

Một hợp đồng đặt cọc mua bán bất động sản chặt chẽ cần thể hiện tối thiểu:

Thông tin chính xác về chủ sở hữu và người có quyền ký kết;
Đặc điểm pháp lý, diện tích và hiện trạng bất động sản;
Giá chuyển nhượng chính thức;
Số tiền đặt cọc và phương thức giao nhận;
Mục đích của việc đặt cọc;
Thời hạn ký hợp đồng chuyển nhượng;
Điều kiện phải hoàn thành trước khi công chứng;
Nghĩa vụ giải chấp và cung cấp hồ sơ;
Trách nhiệm thanh toán thuế, phí và lệ phí;
Những hành vi được xác định là từ chối giao dịch;
Trường hợp gia hạn thời hạn đặt cọc;
Trường hợp bất khả kháng hoặc trở ngại khách quan;
Mức phạt cọc, bồi thường thiệt hại và lãi chậm trả;
Phương thức gửi và nhận thông báo;
Cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp.
10. Khuyến nghị của luật sư

Đặt cọc không chỉ là việc giao một khoản tiền để “giữ nhà” hoặc “giữ đất”. Đây là một biện pháp bảo đảm có thể làm phát sinh hậu quả tài chính rất lớn đối với các bên.

Trước khi ký hợp đồng và giao tiền, bên mua cần kiểm tra tình trạng pháp lý, quy hoạch, thế chấp, đồng sở hữu, tình trạng hôn nhân của người bán và khả năng công chứng chuyển nhượng. Bên bán cũng cần kiểm tra khả năng giải chấp, nghĩa vụ thuế và thời gian hoàn thành các thủ tục cần thiết trước khi cam kết thời hạn giao dịch.

Khi tranh chấp phát sinh, không nên chỉ căn cứ vào câu chữ “mất cọc” hoặc “đền cọc”. Việc xác định trách nhiệm cần được đặt trong toàn bộ bối cảnh giao dịch, nội dung cam kết, quá trình thực hiện và chứng cứ chứng minh lỗi của mỗi bên.

CÔNG TY LUẬT TNHH ĐÔNG DƯƠNG VIỆT
ĐỨC – TRÍ – TÍN
Sắc bén trong giải pháp – Vững vàng trong niềm tin