Kê khai giá chuyển nhượng thấp hơn thực tế: Lợi bất cập hại?

Trong thực tiễn giao dịch bất động sản, không ít bên mua và bên bán thỏa thuận ghi giá chuyển nhượng trên hợp đồng công chứng thấp hơn giá trị thực tế nhằm giảm nghĩa vụ tài chính khi thực hiện thủ tục sang tên. Mặc dù được nhiều người xem là một “giải pháp” tiết kiệm chi phí, nhưng đây là hành vi tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý, đặc biệt khi phát sinh tranh chấp hoặc bị cơ quan có thẩm quyền kiểm tra, xử lý. Không chỉ có nguy cơ bị truy thu thuế, xử phạt vi phạm hành chính, các bên còn có thể đối mặt với trách nhiệm hình sự vì hành vi của mình.

1. RỦI RO XẢY RA TRANH CHẤP DÂN SỰ

Việc kê khai giá nhà đất trong hợp đồng mua bán thấp hơn so với thực tế tiềm ẩn rủi ro tranh chấp dân sự không hề nhỏ cho cả bên mua và bên bán.

Trước hết, bên bán có thể đối mặt với rủi ro không thu hồi được đầy đủ tiền chuyển nhượng do bên mua vi phạm nghĩa vụ thanh toán. Lấy ví dụ, các bên thực tế thỏa thuận giá mua bán là 1,2 tỷ đồng, nhưng trên hợp đồng chuyển nhượng được công chứng chỉ ghi nhận 200 triệu đồng nhằm giảm nghĩa vụ tài chính. Sau khi hợp đồng có hiệu lực, nếu bên mua chỉ thanh toán đúng số tiền được ghi trong hợp đồng và từ chối thanh toán phần chênh lệch còn lại, bên bán sẽ gặp rất nhiều khó khăn trong việc bảo vệ quyền lợi của mình.

Trong trường hợp này, hợp đồng công chứng là chứng cứ quan trọng thể hiện ý chí của các bên tại thời điểm giao kết. Do đó, nếu bên bán không có tài liệu, chứng cứ khác chứng minh việc các bên đã thống nhất giá chuyển nhượng thực tế là 1,2 tỷ đồng, thì việc yêu cầu bên mua thanh toán khoản chênh lệch 1 tỷ đồng sẽ rất khó được Tòa án chấp nhận.

Ở chiều ngược lại, bên mua cũng không tránh khỏi những rủi ro pháp lý. Khi phát sinh mâu thuẫn, bên bán có thể khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu với lý do đây là giao dịch dân sự giả tạo nhằm che giấu giá trị chuyển nhượng thực tế để trốn tránh nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước. Nếu Tòa án xác định có đủ căn cứ áp dụng quy định tại khoản 2 Điều 124 Bộ luật Dân sự năm 2015, hợp đồng có thể bị tuyên vô hiệu.

Khi đó, hậu quả pháp lý của giao dịch vô hiệu sẽ được xử lý theo quy định của Bộ luật Dân sự. Các bên có nghĩa vụ hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, đồng thời khôi phục lại tình trạng ban đầu. Điều này đồng nghĩa với việc bên mua có nguy cơ không được công nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với nhà, đất đã nhận chuyển nhượng, thậm chí phải mất thêm thời gian, chi phí để giải quyết tranh chấp và bảo vệ quyền lợi của mình.

2. RỦI RO BỊ XỬ PHẠT VI PHẠM HÀNH CHÍNH

Ngoài tranh chấp dân sự, hành vi kê khai giá mua bán không đúng, kê hai giá nhằm né tránh nghĩa vụ tài chính được xem là hành vi trốn thuế. Người vi phạm có thể bị xử phạt hành chính bằng hình thức nộp tiền và bị buộc phải nộp đủ số tiền thuế đã né tránh vào ngân sách.

Theo quy định tại Điều 17 Nghị định 125/2020/NĐ-CP về quy định xử phạt vi phạm hành chính về thuế, hóa đơn (sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 310/2025/NĐ-CP) như sau:

“Điều 17. Xử phạt hành vi trốn thuế

1. Phạt tiền 1 lần số thuế trốn đối với người nộp thuế có từ một tình tiết giảm nhẹ trở lên khi thực hiện một trong các hành vi vi phạm sau đây:

a) Không nộp hồ sơ đăng ký thuế; không nộp hồ sơ khai thuế hoặc nộp hồ sơ khai thuế sau 90 ngày, kể từ ngày hết thời hạn nộp hồ sơ khai thuế hoặc kể từ ngày hết thời hạn gia hạn nộp hồ sơ khai thuế, trừ trường hợp quy định tại điểm b, c khoản 4 và khoản 5 Điều 13 Nghị định này;

b) Không ghi chép trong sổ kế toán các khoản thu liên quan đến việc xác định số tiền thuế phải nộp, không khai, khai sai dẫn đến thiếu số tiền thuế phải nộp hoặc tăng số tiền thuế được hoàn, được miễn, giảm thuế, trừ hành vi quy định tại Điều 16 Nghị định này;

c) Không lập hóa đơn khi bán hàng hóa, dịch vụ, trừ trường hợp người nộp thuế đã khai thuế đối với giá trị hàng hóa, dịch vụ đã bán, đã cung ứng vào kỳ tính thuế tương ứng; lập hóa đơn bán hàng hóa, dịch vụ sai về số lượng, giá trị hàng hóa, dịch vụ để khai thuế thấp hơn thực tế và bị phát hiện sau thời hạn nộp hồ sơ khai thuế;

d) Sử dụng hóa đơn không hợp pháp; sử dụng không hợp pháp hóa đơn để khai thuế làm giảm số thuế phải nộp hoặc tăng số tiền thuế được hoàn, số tiền thuế được miễn, giảm;

đ) Sử dụng chứng từ không hợp pháp; sử dụng không hợp pháp chứng từ; sử dụng chứng từ, tài liệu không phản ánh đúng bản chất giao dịch hoặc giá trị giao dịch thực tế để xác định sai số tiền thuế phải nộp, số tiền thuế được miễn, giảm, số tiền thuế được hoàn; lập thủ tục, hồ sơ hủy vật tư, hàng hóa không đúng thực tế làm giảm số thuế phải nộp hoặc làm tăng số thuế được hoàn, được miễn, giảm;

e) Sử dụng hàng hóa thuộc đối tượng không chịu thuế, miễn thuế, xét miễn thuế không đúng mục đích quy định mà không khai báo việc chuyển đổi mục đích sử dụng, khai thuế với cơ quan thuế;

g) Người nộp thuế có hoạt động kinh doanh trong thời gian xin ngừng, tạm ngừng hoạt động kinh doanh nhưng không thông báo với cơ quan thuế, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản 4 Điều 10 Nghị định này.

2. Phạt tiền 1,5 lần số tiền thuế trốn đối với người nộp thuế thực hiện một trong các hành vi quy định tại khoản 1 Điều này mà không có tình tiết tăng nặng, giảm nhẹ.

3. Phạt tiền 2 lần số thuế trốn đối với người nộp thuế thực hiện một trong các hành vi quy định tại khoản 1 Điều này mà có một tình tiết tăng nặng.

4. Phạt tiền 2,5 lần số tiền thuế trốn đối với người nộp thuế thực hiện một trong các hành vi quy định tại khoản 1 Điều này có hai tình tiết tăng nặng.

5. Phạt tiền 3 lần số tiền thuế trốn đối với người nộp thuế thực hiện một trong các hành vi quy định tại khoản 1 Điều này có từ ba tình tiết tăng nặng trở lên.

6. Biện pháp khắc phục hậu quả:

a) Buộc nộp đủ số tiền thuế trốn vào ngân sách nhà nước đối với các hành vi vi phạm quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4, 5 Điều này.

Trường hợp hành vi trốn thuế theo quy định tại các khoản 1, 2, 3 ,4, 5 Điều này đã quá thời hiệu xử phạt thì người nộp thuế không bị xử phạt về hành vi trốn thuế nhưng người nộp thuế phải nộp đủ số tiền thuế trốn, tiền chậm nộp tính trên số tiền thuế trốn vào ngân sách nhà nước theo thời hạn quy định tại khoản 6 Điều 8 Nghị định này.

b) Buộc điều chỉnh lại số lỗ, số thuế giá trị gia tăng đầu vào được khấu trừ trên hồ sơ thuế (nếu có) đối với hành vi quy định tại khoản 1, 2, 3, 4, 5 Điều này.

Các hành vi vi phạm quy định tại điểm b, d, e khoản 1 Điều này bị phát hiện sau thời hạn nộp hồ sơ khai thuế nhưng không làm giảm số tiền thuế phải nộp hoặc chưa được hoàn thuế, không làm tăng số tiền thuế được miễn, giảm thì bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định tại khoản 3 Điều 12 Nghị định này.”

Có thể thấy, chế tài xử phạt đối với hành vi trốn thuế không hề nhẹ. Tùy theo tính chất, mức độ vi phạm và số tiền thuế bị trốn, cá nhân, tổ chức vi phạm không chỉ có thể bị truy thu toàn bộ số thuế còn thiếu mà còn phải chịu các khoản tiền phạt với mức rất cao, tiền chậm nộp và trong những trường hợp nghiêm trọng còn có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật. 

3. RỦI RO BỊ TRUY CỨU TRÁCH NHIỆM HÌNH SỰ 

Nghiêm trọng hơn việc xảy ra tranh chấp dân sự hay bị xử phạt vi phạm hành chính, nếu số tiền trốn thuế lên đến mức cấu thành tội phạm, bên mua lẫn bên bán đều có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự về tội trốn thuế theo quy định tại Điều 200 Bộ luật Hình sự 2015. Khung hình phạt cao nhất của tội danh này là bị phạt tiền lên đến 4,5 tỷ hoặc phạt tù từ 02 năm đến 07 năm:

“Điều 200. Tội trốn thuế

1. Người nào thực hiện một trong các hành vi sau đây trốn thuế với số tiền từ 100.000.000 đồng đến dưới 300.000.000 đồng hoặc dưới 100.000.000 đồng nhưng đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi trốn thuế hoặc đã bị kết án về tội này hoặc về một trong các tội quy định tại các điều 188, 189, 190, 191, 192, 193, 194, 195, 196, 202, 250, 251, 253, 254, 304, 305, 306, 309 và 311 của Bộ luật này, chưa được xóa án tích mà còn vi phạm, thì bị phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng hoặc phạt tù từ 03 tháng đến 01 năm:

a) Không nộp hồ sơ đăng ký thuế; không nộp hồ sơ khai thuế; nộp hồ sơ khai thuế sau 90 ngày kể từ ngày hết hạn nộp hồ sơ khai thuế hoặc hết thời hạn gia hạn nộp hồ sơ khai thuế theo quy định của pháp luật;

b) Không ghi chép trong sổ kế toán các khoản thu liên quan đến việc xác định số tiền thuế phải nộp;

c) Không xuất hóa đơn khi bán hàng hóa, dịch vụ hoặc ghi giá trị trên hóa đơn bán hàng thấp hơn giá trị thanh toán thực tế của hàng hóa, dịch vụ đã bán;

d) Sử dụng hóa đơn, chứng từ không hợp pháp để hạch toán hàng hóa, nguyên liệu đầu vào trong hoạt động phát sinh nghĩa vụ thuế làm giảm số tiền thuế phải nộp hoặc làm tăng số tiền thuế được miễn, số tiền thuế được giảm hoặc tăng số tiền thuế được khấu trừ, số tiền thuế được hoàn;

đ) Sử dụng chứng từ, tài liệu không hợp pháp khác để xác định sai số tiền thuế phải nộp, số tiền thuế được hoàn;

e) Khai sai với thực tế hàng hóa xuất khẩu, nhập khẩu mà không khai bổ sung hồ sơ khai thuế sau khi hàng hóa đã được thông quan, nếu không thuộc trường hợp quy định tại Điều 188 và Điều 189 của Bộ luật này;

g) Cố ý không kê khai hoặc khai sai về thuế đối với hàng hóa xuất khẩu, nhập khẩu, nếu không thuộc trường hợp quy định tại Điều 188 và Điều 189 của Bộ luật này;

h) Câu kết với người gửi hàng để nhập khẩu hàng hóa, nếu không thuộc trường hợp quy định tại Điều 188 và Điều 189 của Bộ luật này;

i) Sử dụng hàng hóa thuộc đối tượng không chịu thuế, miễn thuế, xét miễn thuế không đúng mục đích quy định mà không khai báo việc chuyển đổi mục đích sử dụng với cơ quan quản lý thuế.

2. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tiền từ 500.000.000 đồng đến 1.500.000.000 đồng hoặc phạt tù từ 01 năm đến 03 năm:

a) Có tổ chức;

b) Số tiền trốn thuế từ 300.000.000 đồng đến dưới 1.000.000.000 đồng;

c) Lợi dụng chức vụ, quyền hạn;

d) Phạm tội 02 lần trở lên;

đ) Tái phạm nguy hiểm.

3. Phạm tội trốn thuế với số tiền 1.000.000.000 đồng trở lên, thì bị phạt tiền từ 1.500.000.000 đồng đến 4.500.000.000 đồng hoặc phạt tù từ 02 năm đến 07 năm […]”

Từ những rủi ro trên cho thấy, việc kê khai giá chuyển nhượng thấp hơn giá trị thực tế không mang lại lợi ích bền vững mà ngược lại còn tạo ra nhiều rủi ro pháp lý cho cả bên mua và bên bán. Vì vậy, các bên nên trung thực trong việc xác lập giá trị giao dịch và thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật để bảo đảm an toàn pháp lý, hạn chế tối đa nguy cơ phát sinh tranh chấp trong tương lai.

 

CÔNG TY LUẬT TNHH ĐÔNG DƯƠNG VIỆT

ĐỨC – TRÍ – TÍN
Sắc bén trong giải pháp – Vững vàng trong niềm tin