MUA ĐẤT BẰNG GIẤY TAY NHƯNG KHÔNG CÒN GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT: CÓ ĐƯỢC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN MỚI?

Trong thực tế, không ít trường hợp người dân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay từ nhiều năm trước, việc mua bán đã hoàn tất, đất đang được quản lý, sử dụng ổn định nhưng đến khi thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì mới phát hiện bản gốc Giấy chứng nhận đã bị thất lạc hoặc không còn. Điều này khiến nhiều người băn khoăn liệu giao dịch mua bán bằng giấy tay có còn được pháp luật công nhận hay không và người nhận chuyển nhượng có được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay phải đối mặt với nguy cơ mất quyền đối với thửa đất đã mua.

Trên thực tế, việc có được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không không chỉ phụ thuộc vào việc còn hay mất bản gốc Giấy chứng nhận, mà còn căn cứ vào thời điểm chuyển nhượng, hình thức giao dịch, quá trình quản lý, sử dụng đất và các điều kiện theo quy định của pháp luật đất đai. Việc hiểu đúng các quy định này sẽ giúp người dân xác định được quyền lợi của mình, đồng thời lựa chọn phương án xử lý phù hợp khi phát sinh vướng mắc.

Mua đất bằng giấy tay có được pháp luật công nhận?

Theo quy định của Luật Đất đai năm 2003, năm 2013 và hiện hành là Luật Đất đai năm 2024, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng/chứng thực mới được xem là hợp pháp và đáp ứng điều kiện sang tên sổ đỏ.

Tuy nhiên, để giải quyết các giao dịch chuyển nhượng được xác lập trong thực tế trước đây, pháp luật vẫn có cơ chế công nhận đối với một số trường hợp nhận chuyển nhượng bằng giấy tay nếu đáp ứng các điều kiện luật định. Theo quy định tại Điểm XI Mục C Phần V Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP về “Trình tự, thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định” như sau:

“1. Các trường hợp sử dụng đất sau đây do nhận chuyển quyền sử dụng đất không đúng quy định của pháp luật nhưng có chữ ký của các bên liên quan mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại Mục 2 Phần XI này thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật Đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp giấy tờ về việc nhận thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm d Mục 1 Phần I của “Phần B. HỒ SƠ THỰC HIỆN THỦ TỤC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT”:

a) Sử dụng đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 đối với trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 Luật Đất đai;

b) Sử dụng đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 8 năm 2024 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 Luật Đất đai;

c) Sử dụng đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất của người nhận thừa kế quyền sử dụng đất quy định tại khoản 4 Điều 45 Luật Đất đai.”

Như vậy, theo quy định trên trường hợp đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng trước ngày 01/7/2014 đối với trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng có chữ ký của các bên liên quan thì khi thực hiện thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận lần đầu cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển nhượng nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Theo đó việc mua bán đất bằng giấy viết tay theo trường hợp này thì vẫn sẽ có giá trị để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu?

1. Thành phần hồ sơ

Theo quy định tại Điểm I Mục B Phần V Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP về “Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu” như sau:

“1. Đối với người đang sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư thì hồ sơ gồm:

a) Đơn đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 15 ban hành kèm theo Nghị định này.

b) Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137, khoản 1, khoản 5 Điều 148, khoản 1, khoản 5 Điều 149 Luật Đất đai, sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (nếu có).

Trường hợp thửa đất gốc có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 Luật Đất đai mà có phần diện tích đất tăng thêm đã được cấp Giấy chứng nhận thì nộp giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất và Giấy chứng nhận đã cấp cho phần diện tích tăng thêm;

c) Giấy tờ về việc nhận thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về dân sự đối với trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định pháp luật về đất đai;

d) Giấy tờ về việc nhận thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về dân sự và giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất đối với trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 45 Luật Đất đai;

đ) Giấy tờ về giao đất không đúng thẩm quyền hoặc giấy tờ về việc mua, nhận thanh lý, hóa giá, phân phối nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất theo quy định tại Điều 140 Luật Đất đai (nếu có);

e) Giấy tờ liên quan đến xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai đối với trường hợp có vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;

g) Hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận hoặc quyết định của Tòa án nhân dân về việc xác lập quyền đối với thửa đất liền kề kèm theo sơ đồ thể hiện vị trí, kích thước phần diện tích thửa đất liền kề được quyền sử dụng hạn chế đối với trường hợp có đăng ký quyền đối với thửa đất liền kề;

h) Văn bản xác định các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình đang sử dụng đất đối với trường hợp hộ gia đình đang sử dụng đất;

i) Mảnh trích đo bản đồ địa chính thửa đất (nếu có);

k) Hồ sơ thiết kế xây dựng công trình đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định hoặc đã có văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu hoàn thành hạng mục công trình, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng đối với trường hợp chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng trên đất nông nghiệp mà chủ sở hữu công trình không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 149 Luật Đất đai hoặc công trình được miễn giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;

l) Trường hợp quy định tại điểm a khoản 6 Điều 25 Nghị định số 101/2024/NĐ-CP thì nộp Quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; chứng từ nộp phạt của người sử dụng đất;

m) Chứng từ đã thực hiện nghĩa vụ tài chính, giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có);

n) Trường hợp nhận chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng mà chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định của pháp luật thì nộp giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất có chữ ký của bên chuyển quyền và bên nhận chuyển quyền;

o) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với nhà ở, công trình xây dựng thuộc trường hợp phải xin phép xây dựng quy định tại khoản 3 Điều 148, khoản 3 Điều 149 Luật Đất đai thì nộp giấy xác nhận của cơ quan có chức năng quản lý về xây dựng cấp huyện trước ngày 01 tháng 7 năm 2025 về đủ điều kiện tồn tại nhà ở, công trình xây dựng đó theo quy định của pháp luật về xây dựng (nếu có).”

2. Cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả

– Bộ phận Một cửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính cấp tỉnh, cấp xã (sau đây gọi là Bộ phận Một cửa);

– Văn phòng đăng ký đất đai;

– Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

Theo Điều 5 Nghị định 151/2025/NĐ-CP, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam và cộng đồng dân cư.

3. Hình thức nộp hồ sơ

Người yêu cầu đăng ký được lựa chọn nộp hồ sơ theo các hình thức sau đây:

– Nộp trực tiếp tại các cơ quan có thẩm quyền

– Nộp thông qua dịch vụ bưu chính;

– Nộp tại địa điểm theo thỏa thuận giữa người yêu cầu đăng ký và Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai;

– Nộp trên Cổng dịch vụ công Quốc gia hoặc Cổng dịch vụ công cấp tỉnh.

 

CÔNG TY LUẬT TNHH ĐÔNG DƯƠNG VIỆT
ĐỨC – TRÍ – TÍN
Sắc bén trong giải pháp – Vững vàng trong niềm tin